Como menciona o especialista Alex Nabuco dos Santos, previsibilidade nasce quando número, contrato e rotina do imóvel contam a mesma história. Tributação sobre lucros imobiliários em 2026 entrou de vez no radar de quem compra, vende e investe. Se você deseja negociar com segurança e defender preço, avance a leitura e organize documentos, memórias de cálculo e prazos para que a transação ocorra sem ruídos.
Quais fundamentos orientam a decisão?
Ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição ajustado. Entram nessa conta despesas necessárias e comprovadas, como corretagem quando paga pelo vendedor, taxas cartorárias, ITBI quando couber ao alienante, laudos e benfeitorias incorporadas à unidade. Como sugere o empresário Alex Nabuco dos Santos, a melhor defesa está na organização: notas fiscais, comprovantes bancários e registros fotográficos de obras evitam glosas e transformam expectativas em valores aceitos por auditorias e bancos.
Pessoas físicas e jurídicas: Impactos práticos
Para pessoas físicas, a venda de único imóvel dentro de limites legais e prazos específicos pode contar com isenção; fora dessas condições, aplica-se o regime de ganho de capital com alíquotas escalonadas. Pessoas jurídicas no lucro real tratam o resultado como receita operacional ou não operacional, com ajustes contábeis e fiscais típicos do regime.
Empreendedores que atuam com compra e venda recorrente tendem a ver a atividade caracterizada como empresarial, o que muda base, controles e obrigações acessórias. Na visão do especialista Alex Nabuco dos Santos, escolher o veículo correto depende do horizonte de portfólio, do perfil de renda e da estratégia de sucessão.
Loteamentos, incorporaçõe e estoque: Quando a tributação muda de natureza?
Unidades produzidas para venda seguem a lógica de custo de produção, não de ganho de capital clássico. Terrenos fracionados, custos de aprovação, obras de infraestrutura, marketing, comissões e garantias compõem o inventário e influenciam resultado na baixa do estoque.
Em incorporações, o reconhecimento da receita acompanha o andamento físico-financeiro do empreendimento conforme o método adotado, exigindo dossiês técnicos, medições independentes e comissionamento documentado. Esse cuidado reduz controvérsias e protege margens em auditorias.
Planejamento lícito: Organização que evita surpresas
Holding patrimonial, acordos de sócios e regimes de apuração coerentes com a realidade da operação conferem transparência e flexibilidade. A escolha entre alienação direta, permuta com ou sem torna e conferência de bens em sociedade afeta tributação e prazo de liquidez. Cláusulas contratuais que definem quem arca com corretagem, ITBI, custas e eventuais multas evitam disputas. Coerência entre matrícula, contrato, nota fiscal e fluxo bancário é o que sustenta a narrativa do negócio.
Desempenho do produto: Como o imóvel ajuda a defender o resultado?
Mesmo em cenário fiscal mais exigente, o ativo que funciona reduz pedidos de desconto. Envoltória eficiente com brises e vidros de controle solar estabiliza temperatura; esquadrias com vedação correta e isolantes acústicos protegem o sono; ventilação contínua evita ar parado. Cozinhas lineares com exaustão eficaz mantêm a área social fresca; varandas utilizáveis ampliam a sala e criam momentos de permanência. Consoante o empresário Alex Nabuco dos Santos, quando o comprador percebe conforto mensurável e condomínio previsível, a conversa volta para valor e não apenas para imposto.
Mensagem que demonstra, não assegura
Materiais de negociação devem conter plantas com medições confiáveis, registros da ventilação cruzada e do controle solar, além de quadros simples com estimativas de consumo e custos condominiais. Memorandos curtos explicando composição do preço, custos elegíveis e cálculo do ganho de capital tornam a conversa objetiva. Conforme explica o especialista Alex Nabuco dos Santos, transparência técnica reduz ansiedade, acelera aprovações internas e diminui a necessidade de concessões.
Dossiê robusto e imóvel que performa
Tributação sobre lucros imobiliários em 2026 beneficia quem transforma norma em percurso simples de execução. O diferencial nasce do que é verificável: base de custo bem comprovada, contratos e fluxos alinhados, imóvel que entrega conforto e condomínio com contas sob controle.
Autor: Thesyameda Matnu
